Строительство в Грузии: количество переходит в качество

Строительство в Грузии, несмотря на пандемию, продолжается рекордными темпами. Ежегодно в стране выдают разрешения на строительство и вводят в эксплуатацию огромное количество объектов. Например, в 2020 году, несмотря на пандемию, объем строительства составил более 5 миллионов квадратных метров, что в разы превышает показатели некоторых европейских стран. И помешать этому не смогла даже пандемия, которая болезненно сказалась на всей мировой строительной сфере. Также и продажи недвижимости в Грузии, сократившись в определенных сегментах, в других, наоборот, показали активный рост в 2021 году, наверстывая упущенное за карантинный 2020 год. Бесспорные лидеры страны – Тбилиси и Батуми, на которые приходится больше половины общенациональных объемов строительства.

Однако, существенной проблемой строительства в Грузии, как и во всех южных странах, является вопрос качества. На многих объектах, рассчитанных под невысокий чек, застройщики стараются максимально сократить расходы, экономя на материалах. Проблема широко известна и уже не раз становилась резонансной в масс-медиа, что в свою очередь вызывало реакцию властей и вело к ужесточению требований безопасности в строительстве и появлению новых регуляций.

Несомненно, позитивной тенденцией является постепенное улучшение качества строительства, что свидетельствует о действии закона Гегеля о перетекании количества в качество. И действительно, по мере усиления конкуренции на рынке недвижимости, застройщики стараются привлечь покупателя более высокими стандартами строительства.

Этот путь прошли практически все развитые рынки в мире, и теперь его проходит грузинский рынок.

Достаточно вспомнить, что в нулевых годах в Нью-Йорке начался демонтаж части небоскребов, построенных в 70-х годах ХХ века. Несущие конструкции, в силу усталости материала, спустя 30 лет после ввода в эксплуатацию в ряде случаев оказались уже небезопасными. Что привело к их сносу и новой застройке.

На фоне подобной застройки особенно выделяются те компании и проекты, стандарты качества в которых соответствуют высоким нормам и предусматривают запасы прочности, рассчитанной не на 30, а 100-200 лет. Существенную роль в этом играет выбор строительных материалов и технологий.

Бесспорный лидер в этой номинации — батумская компания European Village LLC, ставшая флагманом малоэтажного строительства в Батуми. На ее примере можно рассмотреть развитие строительных технологий в Грузии и их адаптацию к мировым стандартам качества.

При строительстве вилл, несмотря на субтропический теплый климат, компания утепляет фундамент, что позволяет минимизировать потери тепла в доме. Гидроизоляция фундамента позволяет защитить его от влияния грунтовых вод и уходящих в грунт осадков.

При конструктивном проектировании учитывается не только вопрос сейсмической активности, но и в целом запас прочности конструкции рассчитывается с коэффициентом 1,5-2 от необходимого. В случае столкновения с грунтовыми водами используются системы отвода воды и укрепления грунта, вплоть до полной его замены на скальную породу.

Как обязательный компонент во всей железобетонной конструкции дома используется пенетрон. Это повышает ее класс водонепроницаемости до w20 что соответствует марке бетона М600. Это увеличивает срок эксплуатации железобетонной конструкции на столетие и защищает дом от сырости. Что особенно важно во влажном субтропическом климате.

Компания European Village отказалась от принятой в Грузии при строительстве толщины стен 20 см. Вместо этого компания строит внешние стены толщиной 40 см., что удваивает их прочность, теплосберегающие свойства и влагонепроницаемость.

При этом стены возводятся не из цементного блока или пензоблока, а фактически из кирпича. Стройка ведется и из двойного керамоблока. Это стандарт строительства широко применяют в более северных странах, а в Грузии лишь две компании, используют его на элитных объектах. Теплосберегающие свойства керамоблока в два раза выше, чем у цементного блока.

В результате использования двойного керамоблока теплосберегаемость возрастает в три раза (это не считая дополнительной теплоизоляции), а прочность стен увиливает долговечность дома, делая из него дом не на 30-50 лет, а на 150-200 лет надежной службы. Керамоблок высокого качества уже более двух лет производится в Грузии по испанским технологиям.

Во многих южных странах считают ненужным утеплять фасады и крышу из-за теплого климата, что стало большой ошибкой. Утеплитель не только сохраняет тепло зимой, но и прохладу в доме летом, не позволяя ему накаляться. Спасает дом от конденсата, сырости и плесени, экономит деньги владельца на отоплении и летнем кондиционировании, повышает прочность стен и бережет внутреннею отделку. European Village LLC использует в качестве теплоизоляции EPS (на фасаде) и XPS (на крыше) высокой плотности (от 16 и 32 кг. соответственно). Некоторые строительные компании также используют EPS для утепления фасада, но это единственная пока компания, которая не ограничивается EPS 5 сантиметров толщины, а использует 7-10 сантиметров толщины, что основательно повышает эффективность утепления.

Утепление фасада, как и многие другие строительные работы, несет в себе риски. В частности, использование для утепления материалов не имеющих противопожарных свойств, в случае пожара может превратить дом в полыхающую свечу. Именно поэтому European Village LLC использует EPS и XPS исключительно с противопожарными свойствами, проще говоря, те, которые не горят. Аналогичным образом, с учетом противопожарной и экологической безопасности, выбираются и остальные стройматериалы.

Гидроизоляция дома важна в любом климате, но во влажном субтропическом климате этот вопрос приобретает особое значение. European Village LLC использует сразу несколько технологий гидроизоляции крыши, балконов и откосов в доме, включая как традиционные методы, так и технологию ведущей европейской марки Terraco (Швеция). Например, крыша, балконы, парапеты и другие рисковые поверхности защищаются от влаги тремя слоями гидроизоляции, с использованием армирования. Фасад, помимо EPS, защищается двумя слоями влагостойкой шпатлевки и тремя слоями акриловой краски Terraco с силиконовым компонентом и т.д.

Окна и балконные двери компания устанавливает с двойным стеклопакетом, производства марки Rehau (Германия), что крайне важно для будущего владельца, так как на рынке пока доминируют турецкие окна низкого качества.

Аналогичные стандарты, с использованием качественных европейских материалов, используются и при внутренней отделке, включающей в себя испанский керамогранит, натуральное дерево, мрамор и т.д.

Подобный подход к строительству критически важен сегодня для грузинского рынка недвижимости. В условиях пандемии, чтобы сохранить привлекательность для иностранного инвестора, рынок должен повышать свою конкурентоспособность. И именно повышение стандартов качества позволит создать преимущество перед рынками Турции, Болгарии и других южных стран, где также немало проблем с качеством строительства.

Важнейший аспект владения курортной недвижимостью – вопрос инвестиционного потенциала, окупаемости и рентабельности. И для инвестора имеет большое значение – покупать объект который простоит 30-50 лет, или объект с запасом прочности на 200 лет, что позволит ему самому не иметь проблем с капитальным ремонтом и реновацией и обеспечит доходы как ему самому, так и его правнукам. Именно такие объекты, если они имеют выгодную локацию, обеспечивают капитализацию стоимости, дорожая каждый год.

Уже сегодня, помимо European Village, другие компании начинают все активнее применять отдельные компоненты подобных технологий. Все чаще применяется гидроизоляция и теплоизоляция при строительстве, уже несколько десятков компаний используют при строительстве керамический блок (правда, в отличие от European Village, пока одинарный)… Совершенствование технологий пока носит чаще сегментарный, а не комплексный характер, но тем не менее развитие тенденции очень активное – грузинская недвижимость становится все более и более качественной.

Неизбежно, вслед за лидером, свои стандарты качества вынуждены будут развивать и его конкуренты в сфере малоэтажного строительства, а вслед за этим и остальные застройщики, стремящиеся обеспечить себе конкурентное преимущество на рынке.